Czy w dobie kryzysu ekonomicznego i ogromnej inflacji warto wciąż inwestować w nieruchomości?
Nie jest tajemnicą, że obecne czasy są mocno niepewne – nie tylko w Polsce, ale właściwie w całej Europie. Pandemia koronawirusa i wybuch wojny w Ukrainie przyczyniły się do pogorszenia wskaźników ekonomicznych. Dodatkowo w naszym kraju inflacja osiągnęła najwyższy od ponad 20 lat poziom. To wszystko powoduje, że wiele osób staje przed dylematem, w jaki sposób zabezpieczyć swoje oszczędności, by nie traciły na wartości. Do tej pory najczęściej wybieranym sposobem ochrony majątku była inwestycja w nieruchomości. Czy nadal jest to aktualne?
Nieruchomości w dobie kryzysu
Jak wynika z przeprowadzonych badań, aż 24 procent respondentów uważa, że to właśnie nieruchomości są najlepszą formą inwestowania pieniędzy – znacznie lepszą niż lokaty lub depozyty. Okazuje się jednak, że to nie mieszkania, domy czy lokale użytkowe są najkorzystniejszą formą zabezpieczenia swojego majątku. Mimo, iż zakup średniej wielkości mieszkania w III kwartale 2021 roku przyniósł rentowność na poziomie 3,61 procent, to jednak badania oraz analizy specjalistów jasno pokazują, że najlepszą formą inwestycji są obecnie nieruchomości gruntowe, których ceny z roku na rok wzrastają o kilka do nawet kilkunastu procent. Oznacza to, że decydując się na późniejsze odsprzedanie gruntów możliwe jest zanotowanie znacznych zysków w stosunkowo krótkim okresie.
Ziemia to obecnie najlepsza forma inwestycji, ponieważ już wielu lat charakteryzuje się stabilnym wzrostem wartości. Decydując się na zakup działki warto przede wszystkim wybrać odpowiednią lokalizację. Popularny jest zakup gruntów położonych w pobliżu dużych aglomeracji miejskich, takich jak Otwock ponieważ wybudowany dom stanowi alternatywę dla mieszkania w Warszawie.
Czasy się zmieniają, a nieruchomości to nadal jedna z najkorzystniejszych form inwestowania. Jak pokazują badania, w ciągu ostatnich kilkunastu lat również ceny mieszkań, na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, rosły szybciej niż inflacja.
Zapowiada się kolejny okres wzrostów cen mieszkań w Otwocku
Rozpoczynający się rok 2020 zapowiada się jako kolejny okres wzrostów cen mieszkań w Otwocku. Trend ten w skali całego kraju potwierdzają liczne raporty, analizy i wypowiedzi ekspertów dostępne zarówno w Internecie jak w prasie ekonomicznej. Tendencja ta nie ominie rynku otwockiego – tu jednak warto zauważyć dodatkowe mikro czynniki wpływające na zmianę cen – wynikające z sąsiedztwa aglomeracji warszawskiej. Niebagatelny wpływ na lokalny rynek nieruchomości mają również duże inwestycje infrastrukturalne wpływające na poprawę komunikacji (Południowa Obwodnica Warszawy, trasa Warszawa – Lublin, modernizacja linii kolejowej Warszawa – Lublin).
Dostępność gruntów pod inwestycje deweloperskie
Deweloperzy kupowali drogo działki, na których przygotowują inwestycje, a koszt ziemi jest jedną z głównych składowych ceny metra kwadratowego mieszkania. Zmiany tej sytuacji nie należy się spodziewać, skoro nic nie zapowiada zwiększenia podaży gruntów pod inwestycje deweloperskie lub spadku popytu. Zasoby w dobrych lokalizacjach po prostu zmniejszają się. W centrum Otwocka na dzień dzisiejszy nie ma ani jednej oferty sprzedaży działki inwestycyjnej, dostępne są jedynie nieliczne oferty na obrzeżach miasta.
Koszty budowy
Ceny usług projektantów, inżynierów jak i pracowników budowlanych nieustannie wzrastają na skutek wyższych kosztów pracy oraz dodatkowych obowiązków podatkowych. Do tego trzeba dołożyć rosnące ceny energii – co poza kosztami pracy – niewątpliwie przełoży się na wzrost wartości materiałów i usług budowlanych. Inwestorzy z regionu podwarszawskiego napotykają dodatkowe trudności wynikające z sąsiedztwa Warszawy, która generuje ilość zleceń większą niż możliwości przerobowe funkcjonujących tam firm. W Otwocku jest niewiele przedsiębiorstw budowlanych posiadających wystarczający potencjał i doświadczenie, aby sprostać budowie kilkudziesięciu mieszkań jednocześnie. Niezależnie od powyższego, stołeczne firmy ujmują w swoich kosztorysach dodatkowe wydatki wynikające z relokacji pracowników.
Popyt i podaż
Polska jest w grupie krajów europejskich o najniższym wskaźniku zarówno liczby mieszkań jak i powierzchni przypadających na tysiąc mieszkańców. Zauważalny jest również wpływ ukraińskich emigrantów, którzy coraz częściej decydują się na zakup własnego mieszkania lub wynajem lokalu o wyższym standardzie, co jest dodatkowym impulsem prowzrostowym. Na lokalnym rynku wtórnym zauważalny jest kilkudziesięcioprocentowy spadek liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży oraz znikoma ilość rozpoczynanych inwestycji deweloperskich. Na to nakłada się trwający od kilku lat dynamiczny wzrost cen w Warszawie, który powoduje „wypychanie” klientów do miast podwarszawskich, spośród których Otwock jest wciąż atrakcyjny cenowo.
Skalę niedoboru mieszkań obrazuje tempo wyczerpywania się ofert deweloperskich – klienci wyczekują informacji o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, a zdecydowana większość rezerwacji i umów deweloperskich jest zawierana już w pierwszej fazie prac budowlanych (Przedsięwzięcia Park Sosnowa lub Park Pułaskiego).
W ostatnim czasie zwiększyła się też aktywność nabywców, którzy traktują zakup kilku mieszkań z przeznaczeniem pod wynajem jako atrakcyjną i bezpieczną formę lokaty kapitału. Zjawisko to jest dodatkowo stymulowane pogarszającą się ofertą oprocentowania lokat bankowych.
Wydawać by się mogło, że zarówno stolica Polski jak i nasza lokalna, dotarły z cenami do maksymalnych, akceptowalnych przez klientów pułapów. Trzeba jednak zauważyć, że porównywalna z Warszawą czeska Praga – oferuje mieszkania o blisko 30% droższe, natomiast za metr kwadratowy lokalu w podobnym pod wieloma względami z Otwockiem – Pruszkowie, trzeba zapłacić prawie 20% więcej.
Jedynym potencjalnym czynnikiem mogącym ograniczyć cenę mieszkań, może być nagłe załamanie gospodarcze i w konsekwencji ograniczenie przez banki dostępu do finansowania zakupu. Jednak zdaniem wielu analityków przyniosłoby to jedynie ustabilizowanie cen i zwiększenie ilości akcji promocyjnych deweloperów, ponieważ według badań NBP dotyczących rynku pierwotnego aktualnie pracują oni na marżach najniższych od dekady.
No i stało się. W artykule ze stycznia 2020 r. (cały tekst znajdziesz tutaj) napisaliśmy, że jedynym potencjalnym czynnikiem, mogącym ograniczyć cenę mieszkań jest nagłe załamanie gospodarcze. Koronawirus zaraża ludzi, ale stanowi również ogromne zagrożenie dla krajowej gospodarki.
Czy w dobie powszechnej niepewności Polacy wybiorą nieruchomości jako bezpieczną przystań dla kapitału? My jesteśmy optymistami.
Otwock w czasach zarazy
Od pierwszego dnia ogólnopolskiej akcji #ZostanWdomu rynek nieruchomości właściwie nie istnieje. Wyniki ankiety przeprowadzonej wśród pracowników Agencji Nieruchomości Citihome w Otwocku nie pozostawiają żadnych złudzeń – spadek zainteresowania zakupem czy sprzedażą nieruchomości szacują na ok. 80 – 90 proc.
Epidemia wstrzymała również kilka potencjalnych transakcji na zaawansowanym poziomie. Spadek ruchu na stronie www.citihome.eu i odwiedzin ofert prezentowanych na portalach internetowych wynosi 38 – 39 proc.
Aktywni zostali jedynie nabywcy od dłuższego c zasu poszukujący nowego mieszkania i inwestorzy traktujący zakup ziemi jako bezpieczną formę lokaty kapitału. Jednak w ich przypadku możliwość działania została sparaliżowana poprzez kolejne obostrzenia nakładane na obywateli w celu ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa.
Jeżeli chodzi o możliwość zakupu na kredyt, to sytuacja od chwili ogłoszenia tzw. narodowej kwarantanny zmienia się bardzo dynamicznie. Każdy dzień przynosi informację z kolejnego banku o ograniczeniu akcji kredytowej, a niektóre banki czasowo przestały przyjmować wnioski – ekspert ds. finansów Bartosz Chudzik ze Spółdzielni ANG – działania te wynikają ze zmiany funkcjonowania central bankowych oraz ograniczenia liczby osób w placówkach.
Co po burzy?
Nieruchomości Otwock
Przewidujemy, że w pierwszych miesiącach po zakończeniu epidemii nastąpi spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości oraz zatrzymanie wzrostu cen. Gwałtowna przecena jest mało prawdopodobna ze względu na niską płynność cechującą rynek nieruchomości i co za tym idzie, mniejszą podatność na działania emocjonalne.
Dla inwestorów długoterminowych będzie to okres poświęcony na obserwację zmian na rynku. Osoby poszukujące nowego miejsca zamieszkania zakup odłożą do czasu ustabilizowania się własnej sytuacji zawodowej lub gospodarczej. Te dwie grupy klientów będą liczyły na obniżkę cen.
Pomimo trwającej od kilku miesięcy w Otwocku małej podaży lokali mieszkalnych (pisaliśmy o tym w styczniu 2020 r.) najprawdopodobniej na rynku pojawią mieszkania, domy i działki, przecenione przez właścicieli, którzy pomimo niesprzyjających warunków, muszą dokonać transakcji. Jednak takie „okazje” zazwyczaj zostają kupione przez tzw. flipperów, czyli osoby zajmujące się szybkim zakupem nieruchomości za gotówkę, w celu ich odsprzedaży.
W najnowszej historii nie było tak gwałtownych zdarzeń gospodarczych, jakie prawdopodobnie nas czekają. Ostatni kryzys gospodarczy wywołujący spadek cen nieruchomości nastąpił w 2008 r. W tamtym okresie bezpośrednią przyczyną korekty był upadek banków i instytucji finansowych, a w dalszej konsekwencji wstrzymanie akcji kredytowej, a to właśnie osoby kupujące na kredyt stanowiły wówczas przeważającą grupę nabywców.
Zdaniem Bartosza Chudzika problem z obsługą wniosków kredytowych ze względu na niedostateczną ilość pracowników centrali zniknie wraz z zakończeniem epidemii koronawirusa. Większym zagrożeniem dla kredytobiorców mogą być ograniczenia związane z weryfikacją zdolności kredytowej i ryzyka bankowego. Spodziewam się, że wkrótce kolejne branże będą trafiały na „czarną listę” i klientom z tych segmentów będzie bardzo trudno uzyskać pozytywną decyzję kredytową.
Teraz jednak wpływ ograniczenia dostępu do kredytów nie powinien mieć tak znaczącego oddziaływania na liczbę transakcji, ponieważ szacujemy, że w ostatnim okresie ponad dwie trzecie zakupów nieruchomości rozliczana była przysłowiową gotówką.
Przewrotnie, jeżeli politycy w celu stymulowania gospodarki ułatwią dostęp do kredytów przy pomocy np. gwarancji dla kredytów hipotecznych lub rozluźnienia rekomendacji dotyczących minimalnego udziału własnego, to wzrost potencjału klientów korzystających z takich mechanizmów pozytywnie wpłynie na stronę popytową.
Jeżeli rządzący nie zdecydują się jednak na ułatwienie dostępu do kredytów, a banki utrzymają nieufność wobec pracowników pewnych branż, to osoby, które chcąc wyprowadzić się „na swoje” zasilą grono osób zainteresowanych najmem mieszkania. Wpłynie to na cenę wynajmu co podwyższy stopę zwrotu z inwestycji, zachęcając kolejne osoby do takiej formy alokacji kapitału.
Nieruchomość jako inwestycja długoterminowa
Obniżenie stopy procentowej i przewidywany duży dodruk pieniędzy powoduje uzasadnione obawy o zachowanie ich wartości. W związku z tym, wiele osób posiadających wolne środki zastanawia się, gdzie ulokować swoje oszczędności.
W przeciwieństwie do wydarzeń z początku XXI wieku, tym razem za wzrost cen nieruchomości nie odpowiadał strumień pieniędzy zasilający rynek w oparciu o ryzyko kredytowe, które nie przewiduje nagłego załamania gospodarki. Ostatni wzrost cen opiera się na silnych podstawach wynikających z poprawy sytuacji finansowej Polaków. Ten fakt oddala widmo gwałtownej przeceny, a rynek powinien okazać się stabilniejszy i odporny na gwałtowne zmiany.
Przegląd alternatywnych możliwości inwestycyjnych w świetle ostatnich wydarzeń na giełdzie, niezadowalającej oferty lokat bankowych, spadku wartości złotówki oraz negatywnych rekomendacji dotyczących inwestycji w złoto potwierdza, że rynek nieruchomość powinien okazać się „bezpieczną przystanią”.
W perspektywie długoterminowej gwarantem wzrostu cen mieszkań jest ich strukturalny niedobór, wskutek którego Polska jest w grupie krajów europejskich o najniższym wskaźniku zarówno liczby mieszkań jak i powierzchni przypadających na tysiąc mieszkańców.
Otwock, 06.04.2020 r.
Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą nieruchomości z rynku wtórnego oraz mieszkań i domów w Otwocku, które są realizowane przez współpracujące z naszym biurem firmy deweloperskie. Istnieje również możliwość pozostawienia kontaktu w celu otrzymywania informacji na temat projektów będących w procesie przedsprzedaży.
