Zapowiada się kolejny okres wzrostów cen mieszkań w Otwocku

Rozpoczynający się rok 2020 zapowiada się jako kolejny okres wzrostów cen mieszkań w Otwocku. Trend ten w skali całego kraju potwierdzają liczne raporty, analizy i wypowiedzi ekspertów dostępne zarówno w Internecie jak w prasie ekonomicznej. Tendencja ta nie ominie rynku otwockiego – tu jednak warto zauważyć dodatkowe mikro czynniki wpływające na zmianę cen – wynikające z sąsiedztwa aglomeracji warszawskiej. Niebagatelny wpływ na lokalny rynek nieruchomości mają również duże inwestycje infrastrukturalne wpływające na poprawę komunikacji (Południowa Obwodnica Warszawy, trasa Warszawa – Lublin, modernizacja linii kolejowej Warszawa – Lublin).

Dostępność gruntów pod inwestycje deweloperskie

Deweloperzy kupowali drogo działki, na których przygotowują inwestycje, a koszt ziemi jest jedną z głównych składowych ceny metra kwadratowego mieszkania. Zmiany tej sytuacji nie należy się spodziewać, skoro nic nie zapowiada zwiększenia podaży gruntów pod inwestycje deweloperskie lub spadku popytu. Zasoby w dobrych lokalizacjach po prostu zmniejszają się. W centrum Otwocka na dzień dzisiejszy nie ma ani jednej oferty sprzedaży działki inwestycyjnej, dostępne są jedynie nieliczne oferty na obrzeżach miasta.

Koszty budowy

Ceny usług projektantów, inżynierów jak i pracowników budowlanych nieustannie wzrastają na skutek wyższych kosztów pracy oraz dodatkowych obowiązków podatkowych. Do tego trzeba dołożyć rosnące ceny energii – co poza kosztami pracy – niewątpliwie przełoży się na wzrost wartości materiałów i usług budowlanych. Inwestorzy z regionu podwarszawskiego napotykają dodatkowe trudności wynikające z sąsiedztwa Warszawy, która generuje ilość zleceń większą niż możliwości przerobowe funkcjonujących tam firm. W Otwocku jest niewiele przedsiębiorstw budowlanych posiadających wystarczający potencjał i doświadczenie, aby sprostać budowie kilkudziesięciu mieszkań jednocześnie. Niezależnie od powyższego, stołeczne firmy ujmują w swoich kosztorysach dodatkowe wydatki wynikające z relokacji pracowników.

Popyt i podaż

Polska jest w grupie krajów europejskich o najniższym wskaźniku zarówno liczby mieszkań jak i powierzchni przypadających na tysiąc mieszkańców. Zauważalny jest również wpływ ukraińskich emigrantów, którzy coraz częściej decydują się na zakup własnego mieszkania lub wynajem lokalu o wyższym standardzie, co jest dodatkowym impulsem prowzrostowym. Na lokalnym rynku wtórnym zauważalny jest kilkudziesięcioprocentowy spadek liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży oraz znikoma ilość rozpoczynanych inwestycji deweloperskich. Na to nakłada się trwający od kilku lat dynamiczny wzrost cen w Warszawie, który powoduje „wypychanie” klientów do miast podwarszawskich, spośród których Otwock jest wciąż atrakcyjny cenowo.

Skalę niedoboru mieszkań obrazuje tempo wyczerpywania się ofert deweloperskich – klienci wyczekują informacji o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, a zdecydowana większość rezerwacji i umów deweloperskich jest zawierana już w pierwszej fazie prac budowlanych (Przedsięwzięcia Park Sosnowa lub Park Pułaskiego).

W ostatnim czasie zwiększyła się też aktywność nabywców, którzy traktują zakup kilku mieszkań z przeznaczeniem pod wynajem jako atrakcyjną i bezpieczną formę lokaty kapitału. Zjawisko to jest dodatkowo stymulowane pogarszającą się ofertą oprocentowania lokat bankowych.

Wydawać by się mogło, że zarówno stolica Polski jak i nasza lokalna, dotarły z cenami do maksymalnych, akceptowalnych przez klientów pułapów. Trzeba jednak zauważyć, że porównywalna z Warszawą czeska Praga – oferuje mieszkania o blisko 30% droższe, natomiast za metr kwadratowy lokalu w podobnym pod wieloma względami z Otwockiem – Pruszkowie, trzeba zapłacić prawie 20% więcej.

Jedynym potencjalnym czynnikiem mogącym ograniczyć cenę mieszkań, może być nagłe załamanie gospodarcze i w konsekwencji ograniczenie przez banki dostępu do finansowania zakupu. Jednak zdaniem wielu analityków przyniosłoby to jedynie ustabilizowanie cen i zwiększenie ilości akcji promocyjnych deweloperów, ponieważ według badań NBP dotyczących rynku pierwotnego aktualnie pracują oni na marżach najniższych od dekady.