Potencjalny wpływ epidemii na ceny nieruchomości
No i stało się. W artykule ze stycznia 2020 r. (cały tekst znajdziesz tutaj) napisaliśmy, że jedynym potencjalnym czynnikiem, mogącym ograniczyć cenę mieszkań jest nagłe załamanie gospodarcze. Koronawirus zaraża ludzi, ale stanowi również ogromne zagrożenie dla krajowej gospodarki.
Na szczęście istnieje również wariant optymistyczny zakładający, że wirus ustąpi za kilka tygodni, nastąpi szybkie ożywienie gospodarcze, a rynek pracy wróci do poziomu sprzed epidemii jak to się stało w Chinach i na Tajwanie. Taki scenariusz dla Polski zakłada m.in. Bank Goldman Sachs.
Czy w dobie powszechnej niepewności Polacy wybiorą nieruchomości jako bezpieczną przystań dla kapitału? My jesteśmy optymistami.
Otwock w czasach zarazy
Od pierwszego dnia ogólnopolskiej akcji #ZostanWdomu rynek nieruchomości właściwie nie istnieje. Wyniki ankiety przeprowadzonej wśród pracowników Agencji Nieruchomości Citihome w Otwocku nie pozostawiają żadnych złudzeń – spadek zainteresowania zakupem czy sprzedażą nieruchomości szacują na ok. 80 – 90 proc.
Epidemia wstrzymała również kilka potencjalnych transakcji na zaawansowanym poziomie. Spadek ruchu na stronie www.citihome.eu i odwiedzin ofert prezentowanych na portalach internetowych wynosi 38 – 39 proc.
Aktywni zostali jedynie nabywcy od dłuższego c zasu poszukujący nowego mieszkania i inwestorzy traktujący zakup ziemi jako bezpieczną formę lokaty kapitału. Jednak w ich przypadku możliwość działania została sparaliżowana poprzez kolejne obostrzenia nakładane na obywateli w celu ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa.
Jeżeli chodzi o możliwość zakupu na kredyt, to sytuacja od chwili ogłoszenia tzw. narodowej kwarantanny zmienia się bardzo dynamicznie. Każdy dzień przynosi informację z kolejnego banku o ograniczeniu akcji kredytowej, a niektóre banki czasowo przestały przyjmować wnioski – ekspert ds. finansów Bartosz Chudzik ze Spółdzielni ANG – działania te wynikają ze zmiany funkcjonowania central bankowych oraz ograniczenia liczby osób w placówkach.
Co po burzy?
Przewidujemy, że w pierwszych miesiącach po zakończeniu epidemii nastąpi spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości oraz zatrzymanie wzrostu cen. Gwałtowna przecena jest mało prawdopodobna ze względu na niską płynność cechującą rynek nieruchomości i co za tym idzie, mniejszą podatność na działania emocjonalne.
Dla inwestorów długoterminowych będzie to okres poświęcony na obserwację zmian na rynku. Osoby poszukujące nowego miejsca zamieszkania zakup odłożą do czasu ustabilizowania się własnej sytuacji zawodowej lub gospodarczej. Te dwie grupy klientów będą liczyły na obniżkę cen.
Pomimo trwającej od kilku miesięcy w Otwocku małej podaży lokali mieszkalnych (pisaliśmy o tym w styczniu 2020 r.) najprawdopodobniej na rynku pojawią mieszkania, domy i działki, przecenione przez właścicieli, którzy pomimo niesprzyjających warunków, muszą dokonać transakcji. Jednak takie „okazje” zazwyczaj zostają kupione przez tzw. flipperów, czyli osoby zajmujące się szybkim zakupem nieruchomości za gotówkę, w celu ich odsprzedaży.
W najnowszej historii nie było tak gwałtownych zdarzeń gospodarczych, jakie prawdopodobnie nas czekają. Ostatni kryzys gospodarczy wywołujący spadek cen nieruchomości nastąpił w 2008 r. W tamtym okresie bezpośrednią przyczyną korekty był upadek banków i instytucji finansowych, a w dalszej konsekwencji wstrzymanie akcji kredytowej, a to właśnie osoby kupujące na kredyt stanowiły wówczas przeważającą grupę nabywców.
Zdaniem Bartosza Chudzika problem z obsługą wniosków kredytowych ze względu na niedostateczną ilość pracowników centrali zniknie wraz z zakończeniem epidemii koronawirusa. Większym zagrożeniem dla kredytobiorców mogą być ograniczenia związane z weryfikacją zdolności kredytowej i ryzyka bankowego. Spodziewam się, że wkrótce kolejne branże będą trafiały na „czarną listę” i klientom z tych segmentów będzie bardzo trudno uzyskać pozytywną decyzję kredytową.
Teraz jednak wpływ ograniczenia dostępu do kredytów nie powinien mieć tak znaczącego oddziaływania na liczbę transakcji, ponieważ szacujemy, że w ostatnim okresie ponad dwie trzecie zakupów nieruchomości rozliczana była przysłowiową gotówką.
Przewrotnie, jeżeli politycy w celu stymulowania gospodarki ułatwią dostęp do kredytów przy pomocy np. gwarancji dla kredytów hipotecznych lub rozluźnienia rekomendacji dotyczących minimalnego udziału własnego, to wzrost potencjału klientów korzystających z takich mechanizmów pozytywnie wpłynie na stronę popytową.
Jeżeli rządzący nie zdecydują się jednak na ułatwienie dostępu do kredytów, a banki utrzymają nieufność wobec pracowników pewnych branż, to osoby, które chcąc wyprowadzić się „na swoje” zasilą grono osób zainteresowanych najmem mieszkania. Wpłynie to na cenę wynajmu co podwyższy stopę zwrotu z inwestycji, zachęcając kolejne osoby do takiej formy alokacji kapitału.
Nieruchomość jako inwestycja długoterminowa
Obniżenie stopy procentowej i przewidywany duży dodruk pieniędzy powoduje uzasadnione obawy o zachowanie ich wartości. W związku z tym, wiele osób posiadających wolne środki zastanawia się, gdzie ulokować swoje oszczędności.
W przeciwieństwie do wydarzeń z początku XXI wieku, tym razem za wzrost cen nieruchomości nie odpowiadał strumień pieniędzy zasilający rynek w oparciu o ryzyko kredytowe, które nie przewiduje nagłego załamania gospodarki. Ostatni wzrost cen opiera się na silnych podstawach wynikających z poprawy sytuacji finansowej Polaków. Ten fakt oddala widmo gwałtownej przeceny, a rynek powinien okazać się stabilniejszy i odporny na gwałtowne zmiany.
Przegląd alternatywnych możliwości inwestycyjnych w świetle ostatnich wydarzeń na giełdzie, niezadowalającej oferty lokat bankowych, spadku wartości złotówki oraz negatywnych rekomendacji dotyczących inwestycji w złoto potwierdza, że rynek nieruchomość powinien okazać się „bezpieczną przystanią”.
W perspektywie długoterminowej gwarantem wzrostu cen mieszkań jest ich strukturalny niedobór, wskutek którego Polska jest w grupie krajów europejskich o najniższym wskaźniku zarówno liczby mieszkań jak i powierzchni przypadających na tysiąc mieszkańców.
Otwock, 06.04.2020 r.
Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą nieruchomości z rynku wtórnego oraz mieszkań i domów w Otwocku, które są realizowane przez współpracujące z naszym biurem firmy deweloperskie. Istnieje również możliwość pozostawienia kontaktu w celu otrzymywania informacji na temat projektów będących w procesie przedsprzedaży.
ul. Powstańców Warszawy 13
05-400 Otwock